Vivienda
Por qué alquilar o comprar se ha vuelto tan difícil, qué recetas chocan y qué puede hacer de verdad el próximo Gobierno.
La vivienda es la primera preocupación de muchos jóvenes y de muchas familias, y estuvo en el centro de los días previos a esta convocatoria. Todos los partidos dicen querer pisos más asequibles, pero no coinciden en por qué son caros ni, por tanto, en qué hay que hacer.
Vivir solo de alquiler: casi todo el sueldo
Para un joven, alquilar un piso para él solo es casi imposible, porque necesitaría prácticamente todo su sueldo. Compartiendo, se le va un tercio. Por eso los jóvenes españoles se van de casa de sus padres bastante más tarde que la media europea.
Comprar tampoco es una salida fácil. A mediados de 2026 el precio de la vivienda subía un 12,2 % en un año, mucho más deprisa que los sueldos.
En septiembre de 2026, el desahucio en Madrid de una mujer de 87 años provocó protestas. El Gobierno aprobó dos decretos de vivienda, el Congreso los tumbó el 2 de octubre y, tres días después, se convocaron estas elecciones.
Pocas casas y mucha demanda: cinco causas que se suman
- Se construye muy poco. En 2006, en plena burbuja, se terminaron 658.510 viviendas. Tras el pinchazo de 2008 la construcción se hundió: 89.320 en 2023 y unas 101.000 en 2024 (Ministerio de Vivienda). Mientras tanto, la población ha crecido y hay más hogares, porque más gente vive sola.
- Mucha gente llega a las mismas ciudades, las que tienen trabajo (Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Baleares), y allí el suelo es escaso.
- Casi no hay vivienda social, es decir, pisos públicos que se alquilan por debajo del precio de mercado a quien lo necesita. Durante décadas se construyó vivienda protegida para venderla, y al cabo de unos años pasaba a ser libre.
- Los pisos turísticos retiran viviendas del alquiler normal en los barrios más buscados: unos 341.000 anunciados en plataformas en mayo de 2026, según la estadística experimental del INE (dato de mayo recogido por prensa), un 10,7 % menos que un año antes y muy concentrados en algunas zonas.
- La compra como inversión. Fondos, empresas y particulares con varios pisos compran para alquilar, y compiten con quien quiere vivir en ellos.
No hay acuerdo sobre cuánto pesa cada causa, y de ese peso depende la receta. Quien cree que el problema es sobre todo la falta de casas pide construir. Quien cree que es sobre todo el negocio con la vivienda pide intervenir el mercado.
Construir más o intervenir el mercado
| «Más oferta» (sobre todo PP y Vox) | «Intervenir el mercado» (sobre todo PSOE, Frente Amplio —antes Sumar— y Podemos) | |
|---|---|---|
| Diagnóstico | Faltan casas porque construir es lento, caro y está lleno de trámites | La vivienda se ha convertido en un negocio y los precios no reflejan lo que la gente puede pagar |
| Medidas | Liberar suelo, acelerar licencias, bajar impuestos a la compra, avales para jóvenes, proteger a los propietarios frente a la okupación y los impagos | Topes al alquiler en zonas tensionadas, contratos más largos, vivienda pública en alquiler, limitar pisos turísticos y compras de fondos |
| Su mejor argumento | Los precios bajan cuando hay más casas que compradores; los topes hacen que los propietarios retiren pisos del alquiler | Construir lleva años y la gente necesita soluciones ya; los países con mucha vivienda pública tienen alquileres más estables |
| Su punto débil | Construir lleva muchos años, y el suelo y las licencias dependen sobre todo de comunidades y ayuntamientos | Si a los propietarios les sale poco rentable alquilar, baja la oferta y aparece un mercado negro |
Una zona tensionada es un barrio o municipio donde el alquiler ha subido tanto que la ley permite limitar su precio. Un tope al alquiler es justo eso: un precio máximo, o una subida máxima por año, fijado por ley.
Lo que dicen los estudios sobre topes y ladrillos
Sobre los topes. Es uno de los temas más estudiados en economía, y los resultados apuntan en dos direcciones a la vez. Un estudio de EsadeEcPol sobre la ley catalana de 2020 encontró que los precios bajaron alrededor de un 5 %, pero que la oferta de alquiler cayó en torno a un 10 %. Fedea observó que, con la ley estatal de 2023, el alquiler subió menos en Cataluña que en Madrid, pero la oferta cayó un 22 % en Barcelona; el propio estudio advierte de que no prueba causa y efecto.
En la práctica, los topes tienden a ayudar a quien ya tiene contrato y pueden perjudicar a quien busca piso.
Sobre construir. Construir más hace bajar los precios a medio plazo. Pero el ritmo importa. Un millón de viviendas en cuatro años, lo que propone el PP, supondría multiplicar por más de dos el ritmo actual, con un sector de la construcción que ha perdido trabajadores desde 2008. Lo mismo vale para los 2 millones de viviendas públicas en diez años que propone el Frente Amplio: 200.000 al año, el doble de todo lo que se termina hoy.
Piensa en dos personas. Ana ya vive de alquiler y le van a renovar el contrato: un tope le protege de una subida grande. Luis busca piso por primera vez: si hay menos pisos anunciados, le cuesta más encontrar uno. La misma medida puede ayudar a Ana y perjudicar a Luis.
Lo que el Gobierno central puede hacer (y lo que no)
El Estado puede aprobar leyes de alquiler (duración de los contratos, reglas para limitar precios), dar desgravaciones fiscales (rebajas en el impuesto sobre la renta para inquilinos o compradores) y financiar vivienda. También puede fijar reglas sobre desahucios.
Pero el suelo, las licencias de obra y de pisos turísticos y la mayor parte de la vivienda protegida dependen de las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Incluso la ley estatal de 2023 deja en manos de cada comunidad la decisión de declarar zonas tensionadas, y varias han decidido no hacerlo. Ninguna promesa de un candidato a presidente sobre vivienda funciona sin ellos.
Además, cualquier ley o decreto necesita mayoría en el Congreso. Los decretos de vivienda de 2026 cayeron porque votaron en contra PP, Vox, Junts y UPN, y en uno de ellos también PNV y Coalición Canaria. Argumentaron que perjudicaban a los pequeños propietarios y reducían la oferta de alquiler.
Quién propone qué en vivienda
Ningún partido ha publicado aún su programa para el 29-N. Lo que sigue sale de sus programas de 2023, sus votaciones y sus declaraciones.
| Partido | Propuestas principales |
|---|---|
| PP | Un millón de viviendas en 4 años, quitar los topes al alquiler, desalojo de okupas en 48 horas, avales del 100 % para que los jóvenes no tengan que ahorrar la entrada |
| Vox | Derogar la Ley de Vivienda, liberalizar suelo, quitar impuestos a la primera vivienda; relaciona la subida de precios con la inmigración |
| PSOE | Desgravación de unos 1.000 € al año a inquilinos, préstamos sin intereses para la primera compra, prórroga de contratos con subidas limitadas, freno a los desahucios de familias vulnerables hasta 2030, límites a los fondos, empresa pública de vivienda |
| Frente Amplio | 2 millones de viviendas públicas en 10 años (invirtiendo el 1 % del PIB al año, unos 17.000 millones), topes obligatorios, contratos indefinidos, prohibir las compras de fondos |
| Podemos | Bajar los alquileres por ley, prohibir los pisos turísticos, obligar a los grandes propietarios a poner sus pisos vacíos en alquiler social |
| Territoriales | Junts, PNV y Coalición Canaria votaron contra los decretos de 2026 (PNV y CC, contra uno de ellos); Bildu ha apoyado las políticas de vivienda del Gobierno. Como el suelo y las licencias son autonómicos y municipales, sus gobiernos regionales también deciden |
Fíjate en que ningún partido ha presentado el coste de sus planes revisado por la AIReF, el organismo independiente que vigila las cuentas públicas. Ante cada propuesta, pregúntate tres cosas: cuánto tarda en notarse, a quién ayuda (al que ya tiene piso o al que lo busca) y si depende del Gobierno o de tu comunidad y tu ayuntamiento.
¿Lo has pillado?
Cinco preguntas. Con 4 aciertos, módulo superado. Puedes repetirlo las veces que quieras.